Resumen.
El proyecto establece un régimen fiscal para préstamos hipotecarios preferenciales concedidos por intermediarios financieros públicos o privados autorizados por la Superintendencia de Bancos de Panamá. Define al acreedor y al deudor hipotecario, las tasas de interés y preferencial, el precio de compra, la vivienda nueva y la residencia principal. Exige que la compraventa y el préstamo estén inscritos en el Registro Público de Panamá. El precio comprende terreno y mejoras; la compra de un terreno sin mejoras queda fuera del financiamiento preferencial. La residencia principal debe ser una vivienda nueva habitada permanentemente por el prestatario.
Para los préstamos otorgados a partir del 1 de enero de 2026, el financiamiento debe destinarse exclusivamente a comprar o construir una vivienda nueva en la República de Panamá para residencia principal. El préstamo debe estar garantizado con hipoteca sobre ese inmueble y su precio de compra no puede exceder de ciento veinte mil balboas con 00/100 (B/. 120,000.00). Pueden recibir el subsidio ciudadanos panameños y extranjeros con residencia permanente en la República de Panamá, una sola vez. El proyecto excluye el financiamiento interino de construcciones y las mejoras de viviendas que no sean nuevas. Durante la vigencia del subsidio, el deudor puede cancelar anticipadamente el préstamo sin cargos ni penalizaciones del acreedor.
Los préstamos que recibieron el subsidio previsto en la Ley 3 de 20 de mayo de 1985 y sus modificaciones conservan la consideración de préstamos hipotecarios preferenciales durante el período de su subsidio, sin quedar sujetos a los nuevos requisitos del artículo 3. La tasa ofrecida por la entidad financiera sirve de base para calcular el subsidio estatal. El proyecto limita ese subsidio a un máximo del 85% de la tasa de interés aplicada por el banco y dispone utilizar la menor cuantía entre el porcentaje calculado y la tasa máxima del tramo correspondiente.
El primer tramo prevé una tasa subsidiada máxima de 4.0% durante 8 años no renovables para viviendas de hasta B/. 50,000.00. El segundo establece una tasa máxima de 3.5% durante 7 años no renovables para viviendas entre B/. 50,000.01 y B/. 80,000.00. El tercero fija una tasa máxima de 3.0% durante 6 años no renovables para viviendas entre B/. 80,000.01 y B/. 120,000.00. Los tramos dependen del precio de compra al momento del financiamiento y se aplican a viviendas nuevas a nivel nacional.
Quedan excluidos los inmuebles que superen el precio máximo, el fraccionamiento de financiamientos sobre un mismo inmueble para eludir ese límite y las personas que ya hayan recibido el subsidio. También se excluyen los inmuebles de uso comercial o recreacional y las segundas viviendas. Los préstamos otorgados e inscritos antes de la vigencia de la nueva ley mantienen el subsidio concedido por el término correspondiente, sin acceder a los nuevos tramos.
Los deudores acogidos al régimen no pueden aplicar la deducción hipotecaria prevista en el literal c) del Parágrafo 1 del artículo 697 del Código Fiscal. Tanto ellos como los intermediarios financieros deben declarar la naturaleza del préstamo en sus declaraciones de renta y adjuntar los certificados correspondientes; los intermediarios deben indicar en esos certificados si el préstamo es preferencial. El subsidio conforme a los nuevos tramos puede otorgarse desde la entrada en vigor, fijada para el 1 de enero de 2026. El proyecto subroga la Ley 3 de 20 de mayo de 1985 y deroga el artículo 4 de la Ley 106 de 30 de diciembre de 1974. Su contenido se relaciona con la Superintendencia de Bancos de Panamá, el Registro Público de Panamá, la administración tributaria, los intermediarios financieros, el sector de vivienda y los compradores de vivienda nueva.
Qué propone.
- Régimen fiscal de intereses preferenciales para préstamos hipotecarios de vivienda nueva.
- Requisitos de acceso, cálculo y duración del subsidio estatal.
- Exclusiones y obligaciones de declaración de renta vinculadas a estos préstamos.
A quién afectaría.
- Intermediarios financieros públicos y privados autorizados para conceder préstamos hipotecarios.
- Personas naturales que financien una vivienda nueva como residencia principal.
- Personas beneficiarias de subsidios hipotecarios otorgados bajo regímenes anteriores.
Puntos clave.
- El régimen comprende préstamos de intermediarios autorizados por la Superintendencia de Bancos de Panamá para viviendas nuevas destinadas a residencia principal.Arts. 1-2
- Los nuevos préstamos requieren garantía hipotecaria, un precio de compra dentro del límite establecido y un beneficiario que reúna las condiciones de residencia; el subsidio solo puede recibirse una vez.Art. 3
- Durante la vigencia del subsidio, el deudor puede pagar anticipadamente sin cargos ni penalizaciones.Art. 3
- Los préstamos subsidiados bajo la Ley 3 de 20 de mayo de 1985 conservan su condición preferencial durante el período de subsidio sin cumplir los nuevos requisitos.Art. 4
- El subsidio se calcula sobre la tasa ofrecida por la entidad financiera, con un máximo del 85% de la tasa aplicada por el banco y los límites de cada tramo.Arts. 5-7
- Los tramos fijan tasas subsidiadas máximas de 4.0%, 3.5% y 3.0%, según el precio de la vivienda, durante 8, 7 y 6 años no renovables, respectivamente.Art. 7
- Se excluyen las viviendas que superen el precio máximo, los financiamientos fraccionados para eludirlo, los beneficiarios previos y los inmuebles de uso comercial, recreacional o como segunda vivienda.Art. 8
- Los deudores no pueden aplicar la deducción hipotecaria indicada en el Código Fiscal; deudores e intermediarios deben identificar y certificar el carácter del préstamo en sus declaraciones de renta.Art. 9