Proyecto de Ley 554.

Resumen.

El proyecto alcanzaría a personas naturales o jurídicas, nacionales o extranjeras, que promuevan, desarrollen, comercialicen o administren viviendas unifamiliares o multifamiliares, en propiedad horizontal, residenciales, barriadas y otros desarrollos urbanísticos. Comprende las unidades, áreas comunes, calles, redes de servicios y demás infraestructura ofrecida. Designa a la Autoridad de Protección al Consumidor y Defensa de la Competencia (ACODECO) para velar por su cumplimiento, en coordinación con el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, el Ministerio de Obras Públicas y el Instituto de Acueductos y Alcantarillados Nacionales. Sus disposiciones serían de orden público y complementarían el régimen de vicios ocultos del Código Civil y la Ley 284 de 2022 sobre propiedad horizontal.

Las promotoras, inmobiliarias y constructoras responderían por el proyecto hasta la entrega total y funcional. Necesitarían consentimiento expreso y escrito para cambiar lo ofrecido; las áreas comunes e infraestructuras anunciadas tendrían que entregarse operativas. El proyecto impediría la entrega formal y la constitución definitiva de la propiedad horizontal si esas obras estuvieran inconclusas o fueran distintas de las ofrecidas. Exigiría un seguro por diez (10) años y una fianza del 10% del valor del proyecto por un período mínimo de diez (10) años, activables mediante informe técnico por propietarios, juntas o asociaciones de residentes. También obligaría a informar sus condiciones antes de contratar, realizar mantenimiento preventivo durante tres (3) años e indemnizar los daños derivados de su omisión.

Las infraestructuras de uso colectivo destinadas al dominio público tendrían que construirse conforme a los planos, permisos y normas aplicables. Su entrega al Estado o al municipio requeriría obras concluidas, libres de cargas, certificación técnica favorable y aceptación formal. Hasta entonces, la promotora o constructora asumiría operación, seguridad, reparación y mantenimiento. Se exigirían garantías para su entrega y se sancionaría el incumplimiento con multas, corrección de obras, restricciones de permisos e impedimento para inscribir nuevos proyectos.

Los adquirentes tendrían derechos de habitabilidad, reparación, información e indemnización. Recibirían información técnica antes de firmar; las reclamaciones ante el servicio de atención deberían responderse en quince (15) días hábiles. Ante incumplimientos de entrega o defectos graves no subsanables en un plazo razonable, podrían recuperar el abono inicial más intereses legales. La queja ante ACODECO podría presentarse dentro de cinco (5) años desde la entrega o el descubrimiento, lo que ocurra primero, con pruebas e informe técnico independiente. El procedimiento prevé admisión, contradicción, período probatorio, solución acordada y resolución motivada; admite acciones de clase. La decisión podría ordenar reparación, devolución del precio o sanciones. Cabría apelación ante el Administrador de Protección al Consumidor y Defensa de la Competencia.

El proyecto fija multas por incumplir reparaciones, reincidir, ocultar información u obstaculizar investigaciones; contempla suspensión, inhabilitación, indemnización, multas mensuales por desacato y ejecución judicial. ACODECO podría remitir indicios delictivos al Ministerio Público. Para el abandono, establece supuestos de presunción, garantías del veinte por ciento (20%) antes de comercializar e intervención administrativa para concluir la obra. Amplía la responsabilidad solidaria y objetiva por defectos y abandono durante un mínimo de diez (10) años; anula cláusulas limitativas, fija ajustes transitorios y ordena reglamentación. Estas disposiciones interesarían a las instituciones citadas y a los sectores de vivienda, construcción, bienes raíces, seguros, servicios públicos y asociaciones de propietarios y residentes.