Proyecto de Ley 523.

Resumen.

El proyecto modifica el artículo 79 de la Ley 45 de 2007 para regular la información y las obligaciones que deben figurar en los contratos de proveedores de construcciones nuevas de uso residencial, lotes de terrenos servidos o no, urbanos o rurales, y bienes inmuebles en general. Los contratos con promitentes compradores y compradores deben indicar la suma total por pagar y la posibilidad de un aumento justificado conforme al nuevo artículo 79-A. Si las condiciones o especificaciones finales de una construcción nueva varían sustancialmente frente a lo pactado, el consumidor puede exigir una rebaja proporcional del precio.

Los contratos deben señalar las fechas de inicio y culminación de la obra y una fecha cierta o determinable de entrega. Si vence el plazo de entrega, el proveedor debe comunicar por escrito las causas del retraso y fijar otra fecha; el consumidor puede aceptarla o terminar el contrato. Ante el incumplimiento del agente económico, el consumidor puede solicitar la devolución de las sumas pagadas, más el interés legal y los daños y perjuicios, sin penalización. Las garantías deben detallarse claramente y por escrito: diez (10) años para daños estructurales, defectos de construcción y vicios redhibitorios; cinco (5) años para defectos de las instalaciones que impidan o dificulten el uso normal o la habitabilidad; y dos (2) años para acabados. Esos plazos se cuentan desde la expedición del permiso de ocupación.

Los agentes económicos nuevos, sin proyectos inmobiliarios anteriores, deben constituir una póliza o fianza que garantice la devolución de los abonos hasta que el proyecto obtenga el permiso de ocupación. El promotor puede utilizar los abonos recibidos si están garantizados mediante una fianza pagadera a los consumidores en caso de incumplimiento. Cuando el proveedor pertenece a un grupo económico inmobiliario, el grupo responde solidariamente si la obra no se realiza o deben devolverse los abonos; el agente económico debe informar a la Autoridad sobre su pertenencia al grupo. Si el proyecto no se ejecuta por causas imputables al promotor, la afianzadora debe devolver los abonos más los intereses devengados desde la firma de la promesa de compraventa. Las instituciones financieras pueden financiar al proveedor una vez acreditada la fianza. La Autoridad verifica esta exigencia y puede aplicar las sanciones administrativas del artículo 104. La publicidad de construcciones residenciales nuevas integra el contrato y obliga al proveedor.

El artículo 79-A propuesto somete cualquier aumento del precio pactado por mayores costos de construcción a comprobación obligatoria ante la Autoridad. Su dictamen vincula a las partes; el trámite tiene costo para el agente económico, por proyecto o por cada fase o etapa, y no para el consumidor. La Autoridad reglamenta el procedimiento y la tarifa, y puede destinar sus ingresos a un fondo para educación, divulgación y capacitación en libre competencia y protección al consumidor. El artículo 79-B hace responsables a los proveedores por reclamos relativos a estructuras, instalaciones y acabados. Exige una fianza emitida por una afianzadora autorizada en la República de Panamá, con cobertura del dos por ciento (2%) del precio de venta de cada vivienda y vigencia de diez (10) años desde su entrega. La cobertura alcanza reclamos administrativos y judiciales; el consumidor puede reclamar ante los Tribunales los daños que excedan el monto garantizado.

La modificación del artículo 114 establece un arbitraje voluntario, iniciado por el consumidor, para controversias inmobiliarias, salvo las relativas a cláusulas abusivas. La petición se presenta ante la Autoridad, que debe expedir una Guía de procedimiento. Una junta de tres (3) arbitradores celebra la audiencia; sus integrantes proceden de listados de asociaciones de consumidores, grupos empresariales y especialistas registrados mediante convocatoria de la Dirección Nacional > de Protección al Consumidor. El laudo se adopta por mayoría, obliga a las partes, tiene efecto de cosa juzgada y puede ejecutarse judicialmente. El consumidor no paga por iniciar el arbitraje, pero debe cubrir los gastos de la contraparte si se niega su pretensión. Los artículos finales identifican las reformas a la Ley 45 de 31 de octubre de 2007 y disponen la entrada en vigor al día siguiente de la promulgación. El contenido interesa a la Autoridad, la Dirección Nacional > de Protección al Consumidor, las instituciones financieras, las afianzadoras, los tribunales, los proveedores inmobiliarios y los consumidores.