Resumen.
El proyecto establece un procedimiento mínimo para la comercialización de inmuebles adjudicados a entidades bancarias mediante la ejecución de garantías hipotecarias, daciones en pago u otros mecanismos autorizados de recuperación de créditos. Para ello, incorpora un capítulo al Título III del Decreto Ley No. 9 de 26 de febrero de 1998. Los bancos conservarían la facultad de administrar y disponer de esos bienes, pero aplicarían el procedimiento cuando decidieran venderlos directamente, licitarlos, subastarlos o enajenarlos por otro medio. La oferta previa se configura como obligación regulatoria; no constituye un derecho real ni de retracto, no limita la propiedad bancaria y no impide recuperar el crédito garantizado.
Antes de publicar un inmueble o negociar con terceros, el banco tendría que ofrecerlo al antiguo propietario. Si este hubiera fallecido, renunciara expresamente, no pudiera ser localizado tras diligencias razonables de notificación o manifestara que no ejercerá la opción, la oferta podría dirigirse, por orden, al cónyuge, conviviente en unión de hecho, hijos, padres, hermanos y demás familiares hasta el cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad. La comunicación incluiría precio, forma de pago, eventuales condiciones de financiamiento, avalúo vigente, estado registral, descripción general y plazo de ejercicio.
El destinatario dispondría de treinta (30) días calendario para aceptar por escrito todas las condiciones económicas. El banco determinaría el precio, las condiciones financieras, las garantías adicionales, el mecanismo de venta y los requisitos de elegibilidad. Si varias personas aceptaran válidamente, se aplicaría la prelación que comienza por el antiguo propietario y continúa con cónyuge o conviviente, hijos, padres, hermanos y demás familiares. Entre personas del mismo grado, tendría preferencia quien primero acreditara los requisitos bancarios. Si nadie ejerciera la opción dentro del plazo, el banco podría comercializar libremente el bien conforme a los mecanismos autorizados.
Las entidades bancarias mantendrían actualizado un registro electrónico de inmuebles adjudicados disponibles para venta, con provincia, distrito, tipo de inmueble, precio, estado de comercialización y fecha de publicación. También adoptarían políticas internas de transparencia, igualdad de oportunidades, prevención de conflictos de interés, conservación de expedientes y trazabilidad documental. Directivos, ejecutivos, colaboradores, accionistas significativos y personas relacionadas solo podrían comprar en las mismas condiciones que cualquier interesado, sin usar información privilegiada ni influencias del cargo.
La Superintendencia de Bancos supervisaría estas obligaciones mediante requerimientos de información, inspecciones, revisión de expedientes, instrucciones y procedimientos administrativos. El incumplimiento constituiría infracción administrativa conforme al Decreto Ley No. 9 de 26 de febrero de 1998, sin excluir reclamaciones civiles por daños efectivamente ocasionados; el incumplimiento de la oferta previa no invalidaría transferencias a terceros de buena fe. El proyecto incorpora el capítulo y los artículos indicados al Texto Único del Decreto Ley 9 de 26 de febrero de 1998 y dispone su entrada en vigor seis meses después de la promulgación. Su contenido se relaciona con la Superintendencia de Bancos, las entidades bancarias, los antiguos propietarios y sus familias, y el mercado inmobiliario.
Qué propone.
- Comercialización de inmuebles adjudicados a entidades bancarias.
- Oferta previa al antiguo propietario y a determinados familiares.
- Publicidad, controles internos, supervisión y consecuencias por incumplimiento.
A quién afectaría.
- Entidades bancarias que comercialicen inmuebles adjudicados.
- Antiguos propietarios y familiares comprendidos en la prelación.
- Directivos, personal, accionistas significativos y personas relacionadas con los bancos.
- Terceros adquirentes de esos inmuebles.
Puntos clave.
- El procedimiento se aplicaría cuando un banco decidiera comercializar un inmueble adjudicado mediante venta directa, licitación, subasta u otro mecanismo de enajenación.Arts. 1-3
- La oferta previa sería una obligación regulatoria que no crearía un derecho real o de retracto ni limitaría la propiedad del banco.Art. 4
- Antes de publicar el inmueble o negociar con terceros, el banco tendría que ofrecérselo al antiguo propietario o, en los supuestos previstos, a sus familiares en el orden establecido.Art. 5
- La oferta incluiría las condiciones de venta y datos del inmueble; el destinatario tendría treinta (30) días calendario para aceptar por escrito todas las condiciones económicas.Arts. 6-7
- Si hubiera varias aceptaciones válidas, regiría el orden de prelación; si nadie ejerciera la opción en plazo, el banco podría comercializar libremente el bien.Arts. 8-9
- Los bancos mantendrían un registro electrónico de bienes disponibles y políticas internas de transparencia, conservación de expedientes y trazabilidad.Arts. 10-11
- Las personas vinculadas al banco solo podrían adquirir bienes en igualdad de condiciones y tendrían prohibido aprovechar información privilegiada o influencias del cargo.Art. 12
- La Superintendencia de Bancos supervisaría el cumplimiento; las infracciones darían lugar a consecuencias administrativas y podrían sustentar reclamaciones civiles, sin invalidar transferencias a terceros de buena fe.Arts. 13-14