Proyecto de Ley 702.

Resumen.

El proyecto configura la hipoteca inversa como una modalidad especial de crédito con garantía sobre un inmueble del beneficiario. Define al beneficiario, la vivienda habitual, el valor máximo financiable y la entidad acreedora. Podrían acceder personas naturales de sesenta (60) años o más con capacidad para contratar, propietarias de un inmueble inscrito en el Registro Público, apto para constituir la garantía y asegurado contra los riesgos previstos reglamentariamente. El inmueble debe ser su residencia principal, salvo las excepciones del proyecto. Los intereses recaerían únicamente sobre los desembolsos efectuados y el cobro quedaría limitado al inmueble gravado.

El crédito se calcularía considerando el valor y estado del inmueble, la edad de los beneficiarios, la expectativa actuarial de vida, la tasa de interés, el valor máximo financiable y otros criterios técnicos. Las partes podrían pactar un pago único, rentas periódicas, una línea de crédito u otra modalidad. La entidad acreedora podría declarar el vencimiento anticipado por enajenación no autorizada sin sustitución satisfactoria de la garantía, por actos que comprometan sustancialmente su valor o por incumplimiento grave, en este último caso tras un requerimiento escrito y un plazo no menor de treinta (30) días calendario para subsanar. Si la acreedora incumple los desembolsos durante dos (2) períodos consecutivos o tres (3) períodos dentro de dieciocho (18) meses, el beneficiario podría pedir la resolución contractual y la indemnización pactada, sin pago inmediato de todo el saldo.

El beneficiario conservaría el dominio, la posesión, el uso y la habitación del inmueble mientras cumpla sus obligaciones. Su internamiento permanente en un centro de atención no constituiría abandono en las condiciones previstas. Antes del contrato, la acreedora tendría que entregar información escrita y gratuita sobre desembolsos, financiamiento, intereses, costos, escenarios estimados, vencimiento, efectos sobre el inmueble, herederos, derechos y obligaciones. El crédito requeriría un avalúo comercial independiente, con posibilidad reglamentaria de solicitar una segunda valoración. Serían nulas las cláusulas de renuncia anticipada de derechos, responsabilidad indebida de herederos o cobros no informados, entre otras. El beneficiario o sus herederos podrían amortizar la obligación total o parcialmente sin penalidades.

La obligación solo sería exigible por fallecimiento del beneficiario o del último beneficiario, abandono definitivo superior a doce (12) meses con las excepciones previstas, incumplimientos graves no subsanados relativos al inmueble, impuestos o seguro, o pérdida total sin cobertura suficiente. Tras el fallecimiento, los herederos tendrían doce (12) meses desde la apertura de la sucesión para pagar y conservar el inmueble, refinanciar o venderlo y retener el remanente. Durante ese plazo se restringiría la ejecución hipotecaria. Su responsabilidad se limitaría al inmueble, sin cobro del déficit contra su patrimonio personal u otros bienes sucesorios. Si no ejercen una opción, procedería la ejecución conforme a la legislación procesal civil, con el orden de pagos y entrega del remanente que establece el proyecto.

Las escrituras de hipoteca inversa recibirían exoneraciones de derechos de inscripción e Impuesto de Timbres. No podría exigirse seguro personal, codeudor, fiador ni garantía adicional; sí seguros para proteger el inmueble. La cartera podría cederse, venderse, titularizarse o integrarse en fideicomisos sin alterar los derechos del beneficiario y sus herederos. La Superintendencia de Bancos de Panamá supervisaría las operaciones conforme al Decreto Ley 9 de 26 de febrero de 1998; la Superintendencia de Seguros y Reaseguros de Panamá actuaría cuando participen aseguradoras, conforme a la Ley 12 de 3 de abril de 2012. Se adicionaría el artículo 72-A a ese decreto ley para el tratamiento prudencial de la cartera y el numeral 28 al artículo 973 del Código Fiscal de la República de Panamá para la exoneración de timbres. El Órgano Ejecutivo reglamentaría la ley en un plazo no mayor de seis (6) meses desde su promulgación. El contenido podría interesar a bancos, aseguradoras, personas mayores, herederos y sectores inmobiliario y financiero.