Proyecto de Ley 680.

Resumen.

El proyecto crea el Régimen de Acceso Progresivo a Vivienda Nueva para facilitar la adquisición de vivienda propia y promover la ocupación de unidades terminadas que permanezcan sin vender. Alcanza a promotoras inmobiliarias, bancos con licencia general, cooperativas de ahorro y crédito autorizadas, otras entidades financieras, fideicomisos, vehículos de titulización y compradores. Su aplicación se guía por la autonomía de la voluntad, la transparencia, la buena fe contractual, la protección del consumidor y del patrimonio familiar, la libre competencia y la estabilidad financiera. Define como vivienda nueva elegible la que tenga permiso de ocupación y permanezca sin vender durante doce (12) meses; también define el financiamiento directo, la cartera elegible, la entidad adquirente y el certificado de buen pagador.

Las promotoras podrían incorporar voluntariamente viviendas residenciales de proyectos aprobados y conservar, si cumplen sus requisitos, los beneficios de la legislación especial sobre intereses preferenciales. Para financiar directamente a compradores tendrían que inscribirse previamente en un Registro Especial del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial. La inscripción exige acreditar personería jurídica, estados financieros cuando correspondan, manuales de crédito y gestión de riesgos, políticas aplicables de prevención del blanqueo de capitales y los requisitos reglamentarios. No autoriza a ejercer la banca. Los contratos se sujetarían al Código Civil y a las normas aplicables de protección al consumidor y prevención del blanqueo de capitales, del financiamiento del terrorismo y de la proliferación de armas de destrucción masiva. Deberían detallar precio, prima, saldo, intereses, amortización, costo total, gastos, seguros, refinanciamiento, cesión, incumplimiento y derechos del comprador. Se anularían las cláusulas que permitan cambios unilaterales perjudiciales; las garantías reales requerirían las formalidades e inscripciones legales. La promotora tendría que informar las condiciones esenciales antes de contratar y aplicar políticas de riesgo y debida diligencia conforme a la reglamentación del Órgano Ejecutivo y las autoridades competentes.

Tras veinticuatro (24) meses de cumplimiento continuo, el comprador podría solicitar gratuitamente el Certificado Nacional de Buen Pagador Habitacional, que la promotora expediría dentro de quince (15) días hábiles. Las obligaciones podrían extinguirse por los medios previstos en la legislación civil y financiera. Los contratos podrían cederse, venderse, transferirse o aportarse a fideicomisos sin autorización del comprador si no cambian las condiciones pactadas. La cedente tendría que notificar la cesión dentro de quince (15) días hábiles, con el estado de cuenta, los datos del nuevo acreedor y los canales de pago. La cesión conservaría las garantías, los derechos adquiridos y el historial de cumplimiento.

Para la adquisición de cartera, el proyecto exige como mínimos veinticuatro (24) meses de pagos consecutivos, ausencia de mora superior a treinta (30) días durante los doce (12) meses anteriores, ocupación vigente cuando corresponda y cumplimiento contractual. La adquisición sería voluntaria y quedaría sujeta a los criterios crediticios y prudenciales de cada entidad; tampoco supondría refinanciamiento automático. Las entidades autorizadas podrían convertir o sustituir el financiamiento directo por un préstamo hipotecario tras evaluar al comprador, considerando el certificado sin que este confiera derecho a la aprobación. Los créditos solo podrían adquirirlos entidades legalmente autorizadas. La cartera también podría incorporarse a fideicomisos o servir de activo subyacente de titularizaciones sujetas a las normas civiles, fiduciarias, bancarias y del mercado de valores.

El proyecto crea el certificado con datos sobre vigencia contractual, pagos, cumplimiento, saldo y emisión; prevé autenticidad, trazabilidad, verificación y protección de datos. Su reglamentación abordaría la interoperabilidad y las consecuencias administrativas de emitir información falsa o inexacta. Las entidades adquirentes seguirían sujetas a la regulación prudencial, sin alteración de las competencias supervisoras. El Órgano Ejecutivo, por medio del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial y en coordinación con la Superintendencia de Bancos y la Superintendencia del Mercado de Valores, adecuaría reglamentos y procedimientos dentro de seis (6) meses de la promulgación. La entrada en vigor se fija para el día siguiente a la promulgación. El contenido podría interesar a compradores de vivienda, promotoras inmobiliarias, bancos, cooperativas, entidades financieras y participantes del mercado de valores.