Resumen.
El proyecto modifica la Ley 284 de 14 de febrero de 2022, que subroga la Ley 31 de 18 de junio de 2010, sobre el Régimen de Propiedad Horizontal. Para la propiedad horizontal de edificios, propone que la distribución prevista en el acápite a del numeral 19 del artículo 6 se haga en partes iguales entre todas las fincas o unidades inmobiliarias que la integren.
Al modificar el artículo 25, dispone que los gastos comunes ordinarios por servicios de administración y utilización general se distribuyan en partes iguales. Las cuotas ordinarias de mantenimiento sufragarían los gastos necesarios de administración, seguridad, limpieza y conservación de jardines, áreas recreativas, piscinas, elevadores, gimnasios, salones de eventos, áreas sociales y demás bienes y servicios comunes de utilización general. Los gastos que puedan individualizarse objetivamente respecto de determinadas unidades podrían distribuirse mediante un criterio técnico sustentado y aprobado conforme a la Ley. El área construida, el valor y la ubicación de la unidad, así como otros parámetros sin relación directa con el servicio efectivamente prestado, quedarían excluidos como criterios para distribuir cuotas ordinarias o comunes. La distribución atendería al principio de equidad contributiva y al beneficio efectivo de los servicios financiados.
El nuevo artículo 26-A exigiría identificar por separado, en la contabilidad de la propiedad horizontal, los ingresos procedentes de cuotas extraordinarias, multas, intereses moratorios, recargos, sanciones, arrendamientos, concesiones y otras fuentes distintas de la cuota ordinaria. Solo podrían aplicarse a la finalidad de su recaudo o a otra expresamente autorizada por la Asamblea de Propietarios. Al cierre de cada ejercicio fiscal, la administración presentaría a la Asamblea un informe detallado de su ejecución y saldo.
El artículo 26-B propone acreditar por partes iguales a las unidades los remanentes extraordinarios no comprometidos ni utilizados y compensarlos con las cuotas ordinarias del período siguiente. Esta regla exceptuaría los recursos destinados a obras o contingencias pendientes. La Asamblea de Propietarios podría reservarlos para una obra extraordinaria identificada y presupuestada con el voto favorable de las dos terceras partes (2/3) de las unidades hábiles para votar.
En las asambleas celebradas mediante medios tecnológicos, el proyecto garantizaría la participación efectiva, las intervenciones, mociones, observaciones, aclaraciones y votaciones de propietarios y representantes acreditados. La administración y quien presida adoptarían medidas para identificar participantes, mantener la comunicación y registrar íntegramente los votos. También limitaría a dos (2) propietarios la representación conferida a una persona natural; los poderes excedentes no contarían para el quórum ni las votaciones, y el secretario verificaría su cumplimiento en el acta. Las propiedades horizontales anteriores adecuarían sus reglamentos en seis (6) meses desde la promulgación. La ley propuesta regiría al día siguiente de esta. Su contenido alcanzaría a propietarios, administraciones y actividades de mantenimiento, seguridad y servicios comunes en edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal.
Qué propone.
- Distribución de gastos comunes ordinarios en propiedad horizontal.
- Contabilidad y destino de recursos extraordinarios.
- Participación y representación en asambleas de propietarios.
- Adecuación de reglamentos de copropiedad.
A quién afectaría.
- Propietarios y titulares de unidades inmobiliarias en propiedad horizontal.
- Administraciones de propiedades horizontales.
- Representantes y autoridades de las asambleas de propietarios.
Puntos clave.
- En edificios sujetos a propiedad horizontal, la distribución prevista en el numeral 19 del artículo 6 sería por partes iguales entre todas las unidades.Art. 1
- Los gastos comunes ordinarios de administración y utilización general se repartirían por partes iguales, con una excepción para gastos objetivamente individualizables y técnicamente sustentados.Art. 2
- Los ingresos extraordinarios se identificarían por separado en la contabilidad y la administración informaría sobre su ejecución y saldo al cierre del ejercicio fiscal.Art. 3
- Los remanentes extraordinarios no comprometidos se acreditarían por partes iguales para compensar cuotas ordinarias, con excepciones para obras o contingencias pendientes y reservas aprobadas por la Asamblea.Art. 4
- Las asambleas a distancia garantizarían la participación efectiva de propietarios y representantes acreditados, así como el registro íntegro de las votaciones.Art. 5
- Una persona natural no podría representar mediante poder a más de dos (2) propietarios en una misma Asamblea; el secretario verificaría el límite y los poderes excedentes serían ineficaces.Art. 6
- El proyecto identifica los artículos de la Ley 284 de 14 de febrero de 2022 que modifica y adiciona.Art. 8
- La ley propuesta comenzaría a regir el día siguiente al de su promulgación.Art. 9